Factores Críticos en la Tasación Urbana: Una Guía Según la NCh3658-1:2021

1. Introducción

La tasación de propiedades urbanas es un proceso fundamental en la evaluación del valor real de un inmueble, considerando la dinámica y complejidad del mercado urbano. La Norma Chilena NCh3658-1:2021 proporciona un marco normativo que asegura que la tasación se realice con precisión, transparencia y alineada con las mejores prácticas del mercado. Este artículo explora los aspectos críticos que deben ser considerados en una tasación urbana, conforme a lo estipulado en la NCh3658, y cómo estos elementos aseguran una valoración precisa y justificada.

En este artículo, los factores se han ordenado desde el más relevante hasta el menos relevante, basándonos en su impacto en la valoración final de una propiedad urbana, para ofrecer una guía clara y efectiva al lector.

2. Importancia de la Ubicación y Conectividad

Uno de los principales factores que determinan el valor de una propiedad urbana es su ubicación. Según el principio de “Mayor y Mejor Uso” (apartado 5.1.1 de la NCh3658), la ubicación debe ser evaluada en términos de su capacidad para ofrecer el uso más óptimo y valioso del terreno. La conectividad vial, la proximidad a centros de servicios y acceso a transporte público son determinantes que elevan el valor del inmueble en un mercado urbano competitivo.

Por ejemplo, una propiedad ubicada en un área con alta demanda residencial, cerca de estaciones de metro o centros comerciales, será valorada significativamente más alta que una en una zona menos conectada. Este factor es esencial para reflejar adecuadamente el potencial y atractivo del inmueble en el mercado.

3. Estado de Conservación y Calidad de la Construcción

La calidad de los materiales y el estado de conservación del inmueble son críticos en la tasación urbana. La NCh3658-1:2021, en su apartado 7.2 sobre el enfoque de “Costo”, enfatiza la necesidad de considerar el costo de reposición del inmueble, ajustado por su estado actual y la depreciación acumulada. Esta metodología asegura que la valoración refleje el verdadero estado del inmueble, considerando su durabilidad y la necesidad de reparaciones futuras.

Por ejemplo, un edificio moderno y bien conservado tendrá un valor superior en comparación con una construcción antigua que requiere renovaciones. Este enfoque asegura que el valor asignado esté en línea con la realidad física del inmueble.

4. Tamaño, Distribución y Documentación del Bien

El tamaño del terreno y la distribución de los espacios construidos son factores que también influyen en la tasación. La NCh3658 establece, en el apartado 5.1.2 “Temporalidad”, que es esencial considerar la funcionalidad y el aprovechamiento del espacio en la valoración. La norma también subraya la importancia de contar con documentación adecuada y evidencia objetiva (apartado 6) que respalden la tasación, incluyendo análisis técnicos, económicos y jurídicos.

Por ejemplo, una propiedad con una distribución eficiente y documentación clara tendrá un valor más alto que una con distribución deficiente o problemas legales. La correcta documentación asegura que el valor asignado sea verificable y defendible.

5. Enfoques de Tasación Combinados

La norma sugiere que, para obtener una valoración más precisa, es beneficioso aplicar una combinación de enfoques de tasación, como la comparación, el ingreso y el costo (apartado 5.3). En propiedades urbanas, estos enfoques permiten reflejar mejor el valor real del inmueble, considerando diferentes perspectivas y ajustándose a las particularidades del mercado.

Por ejemplo, al combinar el enfoque de comparación con el de costo, se puede obtener una valoración que refleje tanto las condiciones actuales del mercado como los costos de reemplazo o mejora del inmueble, ofreciendo así un valor más integral y ajustado.

6. Principio de Sustitución y Temporalidad

El principio de sustitución (apartado 5.2.1) establece que el valor de un inmueble debe estar alineado con el de otros bienes sustitutos con características similares. Este principio es crucial en mercados urbanos dinámicos, donde la comparación entre propiedades es frecuente. Además, la temporalidad (apartado 5.1.2) es un aspecto que debe ser considerado, ya que el valor del bien puede variar significativamente con el tiempo y las condiciones del mercado.

Por ejemplo, el valor de una propiedad podría fluctuar dependiendo de las tendencias del mercado en el momento de la tasación, lo que hace necesario ajustar el valor según las condiciones actuales y proyectadas.

7. Consideraciones Ambientales y Sociales

La viabilidad ambiental y social también es un aspecto relevante, aunque no siempre es el enfoque principal en la tasación urbana. La NCh3658-1:2021 sugiere que la tasación debe considerar el impacto del desarrollo inmobiliario en la comunidad local y la sostenibilidad del diseño del inmueble (parte del principio de “Mayor y Mejor Uso”, apartado 5.1.1).

Por ejemplo, un proyecto inmobiliario que contribuya positivamente al entorno social y ambiental puede tener un valor superior, ya que estas características son cada vez más valoradas en el mercado urbano.

8. Conclusiones

En conclusión, la tasación urbana es un proceso complejo que requiere una evaluación integral de múltiples factores críticos. La NCh3658-1:2021 proporciona un marco normativo que garantiza que estos factores se consideren de manera exhaustiva, asegurando una valoración precisa y transparente. La ubicación, el estado de conservación, el tamaño y la distribución, la documentación adecuada, y la aplicación de enfoques de tasación combinados son elementos esenciales que, junto con principios como la sustitución y la temporalidad, aseguran una tasación que refleje el valor real del inmueble en el mercado.

Al aplicar esta norma, los tasadores pueden ofrecer valoraciones confiables y ajustadas a las condiciones específicas del mercado, proporcionando a los propietarios y compradores una base sólida para la toma de decisiones informadas.